Закрытые ПИФы недвижимости как инструмент налогового планирования
Автор: Елена Куликова (генеральный директор ЗАО «Центр корпоративных решений»)
2006-02-27
Журнал "Финансовый директор" № 9, сентябрь, 2005 год www.fd.ru http://www.fd.ru/article/14905.htmФедеральный закон «Об инвестиционных фондах» открыл для владельцев объектов недвижимости новую возможность -создание закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Этот финансовый инструмент может применяться не только для эффективного управления объектами недвижимости, но и позволяет существенно сэкономить на налогах. Однако при его использовании нужно учитывать возможные налоговые риски, возникающие из-за пробелов и противоречий в законодательстве.
У владельцев крупных торговых площадей, бизнес-центров и административных зданий (так называемой коммерческой недвижимости) основной доход формируется за счет арендных платежей. Кроме того, у многих промышленных предприятий, на территории которых (в бывших складских или цеховых помещениях) созданы торговые центры, рынки, поступления от арендаторов являются значимой статьей их доходов. При этом основными затратами для такого вида бизнеса являются эксплуатационные расходы (ремонт помещений, коммунальные платежи и др.).
Как правило, простейшей схемой оптимизации налогообложения для владельцев коммерческой недвижимости является увеличение эксплуатационных расходов через выплаты вспомогательным фирмам, а затем вывод из них средств различными «серыми» и «черными» методами. Однако данные способы могут повлечь серьезные последствия как для самой организации (в виде штрафов, пеней и доначислений по налогам), так и для ее руководителей (в виде административной и уголовной ответственности).
Альтернативой может стать формирование закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН).
|
Справка |
Личный опыт
Елена Мюхянен, исполнительный директор ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» (Санкт-Петербург)
ЗПИФН - новый инструмент на российском рынке и, безусловно, очень перспективный. Можно выделить следующие его преимущества. Во-первых, разделяются текущая деятельность собственника недвижимости и управление самой недвижимостью. Это означает, что, к примеру, на переданное в фонд имущество не может быть обращено взыскание. Во-вторых, при использовании ЗПИФН есть возможность отложенного налогообложения и отсутствует двойное налогообложение. На сегодняшний день операции, совершаемые с имуществом ЗПИФН, не облагаются налогом на прибыль, НДС, налогом на имущество и земельным налогом. Налог на прибыль уплачивается пайщиками при реализации пая как ценной бумаги. В-третьих, ЗПИФН является удобным механизмом продажи собственности через вторичный рынок паев. В-четвертых, ЗПИФН позволяют привлечь дополнительные инвестиции для улучшения качества объектов недвижимости. В-пятых, существует четко выстроенная и эффективно действующая система защиты прав пайщиков (ФСФР, спецдепозитарий, оценщик, аудитор). Минусы использования ЗПИФН связаны с новизной этого института. Он пока недостаточно знаком многим компаниям, госорганам, инвесторам. Но практика показывает, что отрасль развивается довольно успешно, создаются новые фонды, появляются новые управляющие компании.
Дмитрий Кирпиченко, президент УК «Максвелл Капитал Групп» (Москва)
Я бы выделил три основных преимущества ПИФов. Первое — с помощью этого инструмента, более прозрачного с точки зрения законодательства, можно аккумулировать деньги нескольких групп инвесторов. Другими словами, несколько инвесторов, которые готовы инвестировать в какой-то один проект, могут чувствовать себя более защищенными, владея паями, чем при заключении договоров о совместной деятельности. Второе - налогообложение ПИФов. Поскольку ПИФы не платят налог на прибыль и НДС, налогообложение, безусловно, является одним из главных факторов, благодаря которому сейчас компании интересуются ПИФами. И третье — возможность продавать не здание, находящееся в собственности, а только паи. Если у предприятия много неиспользуемой недвижимости, с которой оно хотело бы получать доход, то в такой ситуации также было бы удобно создать ПИФ по двум причинам.
Во-первых, поступающая прибыль будет освобождаться от налогов. Если в дальнейшем планируется инвестировать средства, то появляется отсрочка по уплате налогов. При этом в долгосрочном периоде (10-15 лет) доход удваивается. Это означает, что если инвестировать полученные средства, например, под 15% годовых и не платить при этом налог на прибыль, то доходность предприятия удваивается (как если бы в течение 10 лет компания зарабатывала 30% годовых). В конце 10-летнего периода, уплатив налог на прибыль один раз, предприятие заработает гораздо больше, чем уплачивая налог ежегодно. Во-вторых, на балансе у фирм, как правило, со времен приватизации могут «висеть» объекты недвижимости по номинальной стоимости. Многие компании хотят их переоценить, но не желают платить налог на прибыль. Если недвижимость стоит дешево, то в этом случае компании получают, например, банковский кредит на меньшую сумму. А фонд — удобный инструмент для переоценки объектов недвижимости.
|
Словарь терминов Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — объединение имущества компаний и (или) физических лиц, находящееся под управлением специализированной управляющей компании. Все имущество, образующее ПИФ, включая недвижимость, находится в долевой собственности участников фонда. ПИФ не является юридическим лицом. ПИФы бывают трех видов: открытые, интервальные и закрытые. Управляющая компания — юридическое лицо, зарегистрированное как акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, которое осуществляет управление имуществом ПИФа на основании лицензии, выданной ФСФР, договора доверительного управления, а также правил доверительного управления фонда. Размер собственных средств управляющей компании должен составлять не менее 20 млн руб. Управляющая компания может осуществлять управление несколькими ПИФами. Поэтому для управления ПИФом можно как создать собственную управляющую компанию, так и обратиться к сторонней организации. Инвестиционный пай — именная ценная бумага, удостоверяющая долю участника фонда (пайщика) в имуществе ПИФа. При погашении пая управляющая компания выплачивает пайщику денежную компенсацию. Учет прав на инвестиционные паи осуществляется в реестре владельцев инвестиционных паев. Закрытый ПИФ — фонд, в котором пайщики не могут погасить свои паи до окончания договора доверительного управления. Кроме того, пайщики ЗПИФ могут получать промежуточные выплаты доходов. При формировании ЗПИФ (в отличие от открытого и интервального ПИФов) участники могут вносить не только денежные средства, но и другое имущество. Закрытый ПИФ недвижимости (рентный фонд) - закрытый ПИФ, созданный для управления недвижимостью участников фонда. Его деятельность направлена на получение доходов от сдачи недвижимости в аренду и операций по купле-продаже имущества. Специализированный депозитарий — юридическое лицо в форме акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью, которое занимается учетом и хранением имущества, составляющего ПИФ. Управляющая компания должна получить согласие от специализированного депозитария на осуществление каждой операции с имуществом ПИФа. Регистратор — юридическое лицо, ведущее реестр инвестиционных паев фонда в соответствии с правилами ведения реестра инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов. Функции регистратора может осуществлять специализированный депозитарий при наличии у него соответствующей лицензии. |
Владимир Борукаев, финансовый директор союза юридических лиц «Корпорация Эконика» (Москва)
Мы создали закрытый ПИФ недвижимости в качестве альтернативного инструмента привлечения внешнего финансирования строительства жилого комплекса «Янтарный город» в районе Строгино, осуществляемого инвестиционно-строительной компанией «СИТИ-XXI век». Использование фонда как инструмента управления не являлось основной задачей при его создании, как и вопрос оптимизации налогообложения. Хотя я знаю, что большинство ПИФов недвижимости сейчас создаются либо для решения вопросов схемного финансирования, либо для оптимизации налогообложения при управлении большими комплексами недвижимого имущества. В нашем случае можно найти для этого менее затратные и трудоемкие схемы.
Как работает ЗПИФН
Схема работы ЗПИФН такова. Для управления недвижимостью ПИФ обычно создается владельцами этой недвижимости (участниками). Участники регистрируют фонд (подробнее об этой процедуре см. ниже), а затем вносят в него имущество. Взамен они получают инвестиционные паи (формирование ЗПИФН). При этом участник может быть в единственном лице, то есть единоличным пайщиком, хотя на практике такие случаи крайне редки. Необходимо учитывать, что передача в фонд недвижимого имущества сопровождается государственной регистрацией прав на соответствующие объекты в едином реестре недвижимости. Если до передачи участники ПИФа являются владельцами конкретных объектов недвижимости, то, передав их в ПИФ, они становятся владельцами доли имущества (в стоимостном выражении), не привязанной к конкретному объекту.
При этом объекты недвижимости находятся в общей долевой собственности пайщиков, о чем делается запись в едином реестре.
Обязательным условием работы ПИФа является наличие определенной инфраструктуры, которая формируется при регистрации фонда. В инфраструктуру входят управляющая компания, специализированный депозитарий, регистратор и оценщик.
Управляющая компания занимается управлением и учетом имущества ЗПИФН. Имущество ЗПИФН обособлено от собственного имущества управляющей компании и учитывается на отдельном балансе. Управляющая компания аккумулирует доход от деятельности фонда и направляет его на различные нужды ПИФа (см. рисунок). При этом для осуществления денежных операций фонда управляющая компания открывает отдельный расчетный счет.
Имущество при внесении в фонд, приобретении и реализации, а также не реже одного раза в полгода должно обязательно оцениваться независимым оценщиком5. Фонд и управляющая компания должны проходить ежегодную аудиторскую проверку (гл. XI Закона № 156-ФЗ).
По окончании срока действия договора доверительного управления паи ЗПИФН погашаются. Имущество фонда реализуется, а средства направляются на выплату пайщикам.
Рисунок Схема движения денежных средств ЗПИФН
Как создать ПИФ
Этап 1. Регистрация управляющей компании ПИФа. Сначала подготавливается комплект документов, необходимый для согласования регистрации управляющей компании в Федеральной антимонопольной службе (ФАС России). Срок получения разрешительного письма из ФАС России составляет около месяца.
Затем учредители регистрируют управляющую компанию в качестве юридического лица (процедура такая же, как и для любой другой компании). С учетом стандартных процедур по изготовлению печати, открытию расчетного счета и т. д. срок регистрации составит 2—4 недели. Если управляющая компания регистрируется в форме акционерного общества, то увеличиваются время и стоимость регистрации эмиссии акций в ФСФР России (около месяца).
Этап 2. Получение лицензии управляющей компанией на право осуществлять деятельность в качестве доверительного управляющего. Порядок лицензирования управляющей компании ПИФа определен постановлением Правительства РФ от 04.07.02 № 495 «Об утверждении Положения о лицензировании деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами». Официальный срок лицензирования — два месяца. Документы подаются непосредственно в ФСФР России.
Этот и предыдущий этапы можно пропустить, если не создавать свою управляющую компанию, а воспользоваться услугами сторонней фирмы, специализирующейся на управлении фондами.
Личный опыт
Елена Мюхянен
К нам обращаются за консультациями по поводу привлечения управляющей компании (УК). Наша управляющая компания, специализирующаяся на управлении имуществом фондов недвижимости, оказывает услуги по организации и сопровождению таких фондов. При этом, как показывает практика, владельцы коммерческой недвижимости, желающие формировать такого рода фонды, склонны создавать свою УК. Согласно нашей практике это не всегда целесообразно. Установленная сегодня законодательством система контроля за деятельностью УК представляет собой надежную защиту прав инвесторов и в случае, если они обращаются к услугам сторонней УК.
Владимир Борукаев
Для создания ПИФа мы обратились в инвестиционную компанию «Регион», которая в тот момент занималась похожим проектом — регистрацией собственного фонда «РЕГИОН Фонд Недвижимости». В результате управляющая компания «РЕГИОН Де-велопмент», входящая в группу компаний «Регион», стала управляющей компанией нашего фонда «Перспективные инвестиции». Создавать собственную управляющую компанию имело бы смысл, если бы мы создавали ПИФ на сумму более 30 млн долл. США. Мы же сформировали небольшой ПИФ - 5 млн долл. США, а в этом случае затраты на собственную управляющую компанию нецелесообразны. Если работа этого ПИФа будет эффективна и оправдает себя как инструмент привлечения инвестиций, то в будущем есть смысл создать фонды с бо'льшим размером средств, и тогда будет резонно говорить о создании собственной управляющей компании.
Этап 3. Заключение договоров с инфраструктурными организациями. Как уже было описано выше, функционирование ПИФа обязательно связано с деятельностью инфраструктурных организаций. Управляющая компания, действуя в интересах ПИФа, заключает договоры со специализированным депозитарием, регистратором, оценщиком и аудиторской компанией. При этом со специализированным депозитарием можно заключить один договор на оказание услуг в том числе и регистратора при наличии у депозитария соответствующей лицензии. При создании инфраструктуры фонда необходимо учитывать, что оценщик и аудиторская компания не должны быть аффилированными по отношению к участникам ПИФа и управляющей компании.
Этап 4. Подготовка и регистрация правил доверительного управления ПИФом в ФСФР России. Правила доверительного управления ПИФом — основной документ, регулирующий деятельность фонда. Правила должны содержать ключевую информацию о деятельности ПИФа: наименование фонда, управляющей компании, специализированного депозитария, регистратора, оценщика, аудиторской компании; срок действия договора доверительного управления; размер имущества фонда; размер и количество инвестиционных паев; процедуру погашения инвестиционных паев; порядок созыва и проведения общего собрания владельцев инвестиционных паев (для ЗПИФ) и др. Срок регистрации правил составляет 1—1,5 месяца.
Чтобы сэкономить время, регистрацию правил можно осуществлять параллельно с предыдущим этапом, если уже известны наименования компаний, которые составят инфраструктуру ПИФа.
Этап 5. Формирование имущества ПИФа. Управляющая компания составляет текст договора доверительного управления. Учредители присоединяются к договору и передают имущество в фонд. Договор доверительного управления может заключаться на срок от года до 15 лет, а по окончании быть продлен. В этом случае перерегистрировать ПИФ не нужно. Минимальный размер имущества для ЗПИФ составляет 2,5 млн руб.
Личный опыт
Дмитрий Кирпиченко
В нашей управляющей компании нет ограничений по размеру фонда, которым мы готовы управлять (кроме установленных законом). Часто у потенциальных клиентов подход такой: «Мы хотим создать свой ПИФ, положить туда свой бизнес-центр и управлять им». Эта схема очень проста, и ее применение на практике отличается только деталями. Сложности в том, как именно управлять фондом, куда дальше инвестировать деньги. В зависимости от этого определяются сложность работы управляющей компании, тот объем работ, который ей надо будет делать ежедневно, еженедельно и т. д. Поэтому себестоимость услуг управления может быть довольно высокой, а соответственно плата за управление фондом тоже. Я не думаю, что имеет смысл создавать фонд стоимостью меньше 10 млн долл. США: если суммы будут меньше, то они будут «съедать» выгоды от фонда.
Елена Мюхянен
Ограничения по размеру фонда установлены законом - минимальный размер сформированного фонда 2,5 млн руб. Однако работать с таким маленьким фондом, конечно, управляющей компании невыгодно.
Опыт наших коллег и собственные расчеты показывают, что для успешной работы управляющей компании размер фонда должен быть не менее 10 млн долл. США. Хотя свой первый фонд — «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» — мы учреждали объемом 35 млн руб. Это пилотный проект, на котором мы опробовали стандарты взаимоотношений с государственными органами и нашими инвесторами, оттачивали взаимодействие с инфраструктурой рынка (в первую очередь со специализированным депозитарием). Сейчас капитализация нашего фонда составляет 4,2 млн долл. США.
Процедура создания ПИФа - довольно трудоемкий процесс, требующий специальных знаний. Владельцы недвижимости могут провести всю процедуру самостоятельно либо воспользоваться услугами профессионалов на любом этапе или получить полностью готовый ПИФ «под ключ». Это позволит компании упростить процедуру создания ПИФа. Стоимость такой услуги на рынке - от 1 до 5 тыс. евро и выше в зависимости от индивидуальных потребностей заказчиков.
Личный опыт
Дмитрий Кирпиченко Сейчас довольно большой интерес к ПИФам. В неделю у нас происходит не менее одной встречи с представителями компаний, которые хотят создать ПИФ недвижимости. Однако, несмотря на множество обращений, до создания ПИФа доходит редко. Зачастую люди не всегда понимают, чего они хотят, как ПИФы могут им помочь. В основном обращаются за консультациями, а потом, когда вникают в детали, выясняют, что есть какие-то нюансы, препятствующие созданию фондов. Многие компании хотят создать ПИФ не с целью инвестиций, а для управления недвижимостью. Но пока таких фондов у нас нет.
Налогообложение ЗПИФН и его участников
Поскольку ПИФ не является юридическим лицом, а представляет собой имущественный комплекс, то обязанности по уплате налогов у него не возникает. Такая обязанность может возникнуть только у пайщиков и управляющей компании.
Налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц
Управляющая компания самостоятельно платит налог на прибыль только с суммы получаемого ею вознаграждения, предусмотренного правилами доверительного управления. Доход, который управляющая компания получает в результате управления активами фонда, налогом на прибыль у нее не облагается, поскольку по действующему законодательству на управляющую компанию не возложены обязанности налогового агента.
Плательщиками налога на прибыль организаций (либо налога на доходы физических лиц — НДФЛ) являются владельцы инвестиционных паев — юридические (физические) лица. Однако обязательства по уплате налога возникают у них только в момент получения ими промежуточного дохода или компенсации при погашении пая. До этого момента вся прибыль, полученная от операций с активами фонда, находится в распоряжении ЗПИФН и не облагается налогом на прибыль (либо НДФЛ).
Специальная норма Налогового кодекса РФ, устанавливающая особенности налогообложения доходов от доверительного управления имуществом в виде ежемесячных авансовых платежей независимо от фактической выплаты дохода учредителю доверительного управления, не применяется к паевым инвестиционным фондам (ст. 276 НК РФ). Таким образом, у участников фонда есть возможность получить значительную отсрочку по уплате налогов до момента фактического получения дохода.
Прибыль от участия в паевом фонде юридических лиц облагается по ставке 24%, физических лиц — по ставке 13%, иностранных юридических лиц — 20%, иностранных физических лиц - 30% (ст. 224 НК РФ). Если пайщиком является иностранная компания, зарегистрированная в стране, с которой Россия подписала соглашение об устранении двойного налогообложения, порядок налогообложения может предусматривать выплату налога непосредственно в иностранном государстве, а в России такой доход не будет облагаться налогом вовсе.
При продаже пая сумма полученного дохода может быть уменьшена на произведенные расходы при получении пая, поэтому если продавать паи по цене приобретения, налоговой базы по налогу на прибыль или НДФЛ не возникает (статьи 214.1 и 277 НК РФ). Это может быть использовано для переоформления паев участников - юридических лиц на участников -физических лиц или иностранцев в целях минимизации налогов при выплате дохода.
Особенно выгодно применение ЗПИФН компаниям, которые используют средства, получаемые от эксплуатации недвижимости, для проведения дорогостоящего ремонта этой недвижимости или инвестируют их в иные объекты (недвижимость, ценные бумаги, другие активы).
Налог на имущество организаций
Налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество компании, которое учитывается на балансе в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ), в том числе и имущество, переданное во временное владение, пользование или доверительное управление либо внесенное в совместную деятельность. Поскольку на балансе пайщиков ПИФа находятся только паи, учитываемые в качестве финансовых вложений, то объекта обложения налогом на имущество ни у пайщиков, ни у управляющей компании не возникает. Недвижимое имущество, переданное в фонд, не может отражаться на счете 01 «Основные средства» пайщика, так как не участвует в производственной деятельности организации.
Однако налоговики придерживаются другой точки зрения. В соответствии с письмом Минфина России от 10.06.04 № 01-СШ/45 налог на имущество, переданное в ПИФ, уплачивают владельцы инвестиционных паев пропорционально их доле в общем имуществе фонда. Для этих целей управляющая компания обязана сообщать каждому участнику фонда сведения об остаточной стоимости имущества и его доле в общем имуществе пайщиков. В частных разъяснениях налоговики также ссылаются на ст. 378 НК РФ, регулирующую особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление. В этой статье определено, что имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.
По мнению автора, отождествление понятий «ПИФ» и «доверительное управление» в рассматриваемой ситуации необоснованно по следующим причинам. Во-первых, правовые режимы имущества, переданного в доверительное управление и в ПИФ, различаются. Во-вторых, при передаче имущества в доверительное управление оно продолжает учитываться на балансе учредителя управления. При передаче имущества в ПИФ учет соответствующих активов у пайщика прекращается (ст. 378 вступает в противоречие со ст. 374 НК РФ).
Налог на добавленную стоимость
Вопрос о необходимости уплаты НДС возникает в двух ситуациях: при передаче пайщиком имущества в ПИФ и при осуществлении операций управляющей компанией.
Если передача имущества носит инвестиционный характер, то она не признается реализацией этого имущества, а значит, не облагается НДС (п. 4 ст. 39 НК РФ). При этом возникает вопрос о необходимости возмещения уплаченного при приобретении или строительстве объекта недвижимости НДС, который был принят к зачету при вводе данных объектов в эксплуатацию.
Существует позиция налоговых органов (письмо МНС России от 31.03.04 № 03-1-08/876/15@), согласно которой необходимо возмещать бюджету зачтенный ранее НДС. Налоговики руководствуются тем, что вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров для осуществления производственной деятельности или других операций, являющихся объектами обложения НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ). Логика такова - раз изменилось целевое назначение имущества и оно более не используется в производственной деятельности предприятия, то и проведенный зачет НДС нельзя признать правомерным. Однако из буквального толкования приведенных норм Кодекса следует, что основанием для зачета НДС является первоначальная цель приобретения имущества.
Арбитражной практики по уплате НДС с имущества, переданного в ПИФ, пока нет. Однако есть прецеденты, когда арбитражный суд вставал на сторону налогоплательщика в случае требования налоговиков восстановить НДС при передаче имущества в уставный капитал другой компании. Судьи руководствовались тем, что если спорное имущество приобреталось и использовалось для производственной деятельности или иных операций, признаваемых объектами налогообложения, то возникало право на налоговый вычет, несмотря на последующее изменение целей использования имущества (статьи 39, 146, 170-172 НК РФ). Если же имущество фактически приобреталось для взноса в уставный капитал, то право на налоговый вычет суммы НДС, уплаченной поставщику, не возникает. Эта сумма учитывается в стоимости соответствующих товаров (ст. 170 НК РФ).
Таким образом, если пайщик приобретает недвижимое имущество для совершения операций, облагаемых НДС (например, для сдачи торговых площадей в аренду), а затем передает его в ПИФ, то возмещать НДС, принятый ранее к зачету, не нужно.
|
Расходы, связанные с сопровождением ЗПИФН 1. Услуги управляющей компании — 1—3% от стоимости чистых активов ПИ Фа в год. 2. Услуги специализированного депозитария, в обязанности которого войдут контроль всех операций управляющей компании с имуществом фонда, ведение реестра его пайщиков и пр., - 0,1-0,3% от стоимости чистых активов ПИФ, но не более 100 тыс. долл. США в год. 3. Услуги аудитора — 10—20 тыс. долл. США в год. 4. Услуги независимого оценщика, который должен привлекаться для оценки недвижимых и прочих активов не менее двух раз в год, — 20—40 тыс. долл. США в год. Приведенные расценки носят приблизительный характер и могут отличаться в зависимости от размера фонда, количества объектов недвижимости и др. |
Ситуация с обложением НДС операций управляющей компании с имуществом ПИФа после его формирования также неоднозначная. Обязанность по уплате налога возникает в случае, если для этого налога установлены объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, ставка, порядок исчисления, порядок и сроки уплаты налога (ст. 17 НК РФ).
Для операций с имуществом ЗПИФН Налоговый кодекс РФ не устанавливает налогоплательщика и порядок уплаты налога. При этом управляющая компания не может являться плательщиком НДС по операциям с имуществом ПИФа, поскольку осуществляет операции не как собственник имущества, а как доверительный управляющий. При определении налоговой базы выручка от реализации исчисляется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате товаров, работ и услуг (ст. 153 НК РФ). Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ). При осуществлении операций по реализации (сдаче в аренду) недвижимого имущества ПИФа экономическая выгода возникает у его пайщиков, но не у управляющей компании. В то же время действующее законодательство не возлагает на нее и обязанностей налогового агента по НДС.
Кроме того, участники паевого фонда не ведут учет операций по реализации имущества фонда, поскольку эта обязанность возложена на управляющую компанию, и соответственно не имеют возможности определять налоговую базу и уплачивать налог.
Из-за неопределенности налогового законодательства существующие паевые инвестиционные фонды сегодня не платят НДС.
Расчет налоговой экономии
Чтобы проиллюстрировать налоговую экономию, сравним доходы после налогообложения, получаемые акционером (участником) компании – владельцем недвижимости и акционером в качестве пайщика ЗПИФН, в который передан объект недвижимости.
Еще раз отметим, что, рассчитывая налоговую оптимизацию, необходимо учитывать расходы, связанные с деятельностью ПИФа: затраты на сопровождение ПИФа (см. врезку), «входящий» НДС, который управляющая компания ПИФа не вправе принять к зачету, то есть в общем случае расходы ПИФа увеличиваются на 18%. Последнее обстоятельство частично можно исправить, если часть эксплуатационных расходов приходится на подконтрольные предприятия. В этом случае можно увеличить количество сервисных компаний и перевести их на упрощенную систему налогообложения. В результате такие сервисные услуги не будут облагаться НДС.
Пример
Условные обозначения:
Д – годовой доход, получаемый в результате сдачи коммерческой недвижимости в аренду, без НДС;
РЭ – эксплуатационные расходы за год, связанные с эксплуатацией недвижимости, включая амортизацию, без НДС;
ОС – балансовая стоимость объекта недвижимости;
РИ – инфраструктурные расходы за год, связанные с сопровождением деятельности управляющей компании ПИФа, и прочие издержки (см. врезку).
Исходные данные:
Д = 12 000 тыс. долл. США;
РЭ = 7200 тыс. долл. США;
ОС = 25 000 тыс. долл. США;
РИ = 160 тыс. долл. США.
Допущение – пайщики получают доход один раз в год, причем на выплату дохода направляется вся полученная управляющей компанией прибыль ПИФа.
Для упрощения расчетов автор принимает во внимание только налог на прибыль (либо НДФЛ), НДС и налог на имущество, расчетные значения округляются.
Расчет налоговой экономии:
Налог на имущество – 550 тыс. долл. США (25 000 тыс. долл. США х 2,2%).
Налог на прибыль – 1020 тыс. долл. США (12 000 тыс. долл. США - 7200 тыс. долл. США - 550 тыс. долл. США) х 24% .
НДС – 864 тыс. долл. США [(12 000 тыс. долл. США - - 7200 тыс. долл. США) х 18%].
В результате чистая прибыль за год, получаемая компанией – владельцем недвижимости, составит 2366 тыс. долл. США (12 000 тыс. - 7200 тыс. - - 550 тыс. - 1020 тыс. - 864 тыс.). При этом физическое лицо – акционер компании – после уплаты 9% НДФЛ получит «на руки» 2153 тыс. долл. США (2366 тыс. долл. США - 2366 тыс. долл. США х 9%). При расчете финансового результата, получаемого пайщиком ПИФа, с учетом всех предполагаемых издержек (эксплуатационных и инфраструктурных), а также того, что НДС по приобретаемым товарам (работам, услугам) не будет зачитываться, а войдет в сумму стоимости таких товаров (работ, услуг), годовая прибыль ПИФа составит 3344 тыс. долл. США (12 000 тыс. долл. США - 7200 тыс. долл. США х х 1,18 - 160 тыс. долл. США), а доход пайщика -юридического лица - 2541 тыс. долл. США (3344 тыс. долл. США - 24% х 3344 тыс. долл. США) без учета расходов по приобретению пая (если учесть такие расходы, то доход будет выше), физического лица — 2909 тыс. долл. США (3344 тыс. долл. США - 13% х 3344 тыс. долл. США). В результате экономия в год составит:
— для юридического лица — 175 тыс. долл. США;
— для физического лица — 756 тыс. долл. США.
Недостатки схемы
Помимо дополнительных издержек, которые возникают при переходе и дальнейшем сопровождении новой правовой конструкции, необходимо обратить внимание на следующие проблемы и риски, которые возникают при эксплуатации недвижимости в рамках ПИФа.
1. Существенно повышается уровень финансовой открытости. Управляющая компания регулярно отчитывается перед ФСФР РФ о составе и структуре активов; часть информации подлежит обязательной публикации.
2. Некоторые неудобства могут вызвать требования действующего законодательства, согласно которым управляющая компания обязана поддерживать определенную структуру активов, составляющих ПИФ.
3. Значительно увеличивается объем документооборота. Управляющая компания обязана заблаговременно передавать специализированному депозитарию документы по всем сделкам с имуществом фонда.
4. В связи с неопределенностью по вопросу уплаты НДС операции с активами фонда существенно ограничиваются. В ряде случаев управляющей компании выгоднее платить НДС, так как она является потребителем услуг или приобретателем объектов недвижимости. Нерешенность вопроса о зачете «входящего» НДС уменьшает прибыль пайщиков на 18%. Поэтому активные операции по купле-продаже объектов недвижимости в рамках ПИФов сейчас фактически невозможны.
5. Определенная степень риска возникает и в связи с другими налогами. Как было сказано выше, налоговые органы по вопросам уплаты налога на имущество и зачета НДС при передаче недвижимости в фонд придерживаются противоречивой позиции, что может повлечь соответствующие споры. Кроме того, налоговое законодательство в части этих налогов неизбежно будет корректироваться, поэтому нужно быть готовым к тому, что ситуация относительно налоговой выгоды деятельности ПИФа может измениться.
Личный опыт
Алла Савина, финансовый директор ЗАО «Проект 2000» (г. Иваново)
Мы задумывались над тем, чтобы создать ЗПИФН для управления нашей недвижимостью, но потом отказались от этой идеи по нескольким причинам. С одной стороны, нет полной ясности в налогообложении — в Налоговом кодексе четко не прописано, как ПИФы платят налоги. С другой стороны, очень сложно оформить ПИФ и управляющую компанию (регистрация, требования к составу специалистов в управляющей компании). И еще мы отказались от идеи создания ПИФа из-за того, что уставный капитал у управляющей компании должен быть довольно велик. Можно было бы внести в уставный капитал часть недвижимости, но нам не хотелось ее дробить. Мы планировали объединить все имущество компании в ПИФ и затем передать его на управление в управляющую компанию.
А вообще у нас в Иваново ЗПИФН пока нет. ФСФР, на мой взгляд, к созданию таких фондов относится с осторожностью, потому что практика их деятельности пока не сложилась.
Финансовый директор управляющей компании девелопментского холдинга, пожелавший остаться неизвестным
Я работаю в управляющей компании холдинга в сфере недвижимости (строительство, продажа, сдача в аренду недвижимости). В декабре прошлого года мы хотели создать ЗПИФН. Стали изучать этот вопрос, и оказалось, что сейчас в законодательстве по ЗПИФН очень много «дыр». Взвесив преимущества от налоговой экономии и риски, возникающие в связи с неоднозначностью законов, а также размер вложений (затраты на ПИФ и стоимость всего вложенного имущества), мы решили отказаться от этой идеи, поскольку работать по такой схеме в условиях сегодняшнего налогового террора невозможно. Может сложиться такая ситуация, когда вкладываешь сегодня значительные средства, а завтра проверяющие органы скажут, что твои действия неправомерны. Хотя формально все противоречия законодательства трактуются в пользу налогоплательщиков, практика показывает, что суды не всегда следуют Налоговому кодексу. Если рассматривать ЗПИФН в качестве инструмента управления недвижимостью, то это неудобный инструмент. Можно провести следующую аналогию. Допустим, владелец автомобиля потратил крупную сумму, чтобы приделать к автомобилю красивую дополнительную крышу. Она привлекает всеобщее внимание, поскольку яркая и на виду. Но в результате изменились свойства автомобиля - увеличился расход бензина, снизились скорость и управляемость. Получается, что эта красивая штука в результате владельца уже не устраивает.
Перспективы использования ЗПИФН
При определенных пропорциях доходов и расходов, возникающих в ходе эксплуатации коммерческой недвижимости, при передаче недвижимого имущества в ЗПИФН можно добиться значительного повышения эффективности управления имуществом компании, а также значительной налоговой экономии.
Личный опыт
Елена Мюхянен
Мы считаем, что бурное развитие отрасли ЗПИФН, успешная деятельность западных фондов недвижимости (REITs), основным доходом которых являются доходы от аренды, свидетельствуют о перспективности данного направления деятельности как для управляющих компаний, так и для предприятий, создающих фонды.
Владимир Борукаев Я думаю, что перспективы у ПИФов недвижимости, безусловно, есть. Пока это относительно новый инструмент на рынке, и мне кажется, его сегмент только формируется. По мере того как он станет развиваться, его перспективы будут значительно расширяться.
Однако пробелы и противоречия в законодательстве, регулирующем деятельность ЗПИФН, а также более сложная схема создания и управления фондом по сравнению с обычным юридическим лицом может стать серьезным препятствием для распространения ЗПИФН в качестве инструмента оптимизации налогообложения для владельцев коммерческой недвижимости.
Комментарий представителя налоговой службы
Андрей Брусницын, советник налоговой службы РФ I ранга
Налог на прибыль организаций
В статье описывается схема передачи недвижимости в ЗПИФ, предусматривающая возможность выплаты ежегодного дохода из прибыли, полученной от управления имуществом фонда. Как справедливо отмечается, обязанность по уплате налога на прибыль организаций (налога на доходы физических лиц) возникает у владельцев инвестиционных паев в момент либо выплаты дохода, либо получения компенсации при погашении пая.
Автор рассматривает ситуацию, когда передача имущества в ЗПИФ производится крупными торговыми центрами, бизнес-центрами и другими владельцами объектов недвижимости, основной доход которых формируется за счет арендных платежей в целях оптимизации налогообложения. Следовательно, данный случай относится к долгосрочному сотрудничеству между владельцем инвестиционного пая и управляющей компанией и направлен на систематическое извлечение прибыли (выплата ежегодного дохода) и экономию средств. В этой связи важным является момент ежегодной выплаты промежуточного дохода пайщикам, так как от него зависит величина авансовых платежей по налогу на прибыль, подлежащая исчислению и уплате в бюджет. Если такой доход выплачивается в последнем квартале предыдущего налогового периода, то его сумма учитывается при расчете авансовых платежей только в первом квартале следующего налогового периода, а далее определяется исходя из фактически полученной прибыли. В условиях, когда ежегодный доход выплачивается в первом квартале, соответствующие суммы налогов учитываются при расчете авансовых платежей по первому кварталу и последующим отчетным периодам (ст. 286 НК РФ).
Налог на имущество организаций
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее - Закон № 156-ФЗ) ПИФ признается имущественным комплексом, переданным в доверительное управление управляющей компании. При передаче имущества в ПИФ владельцы этого имущества не теряют права собственности на него, а владеют им на праве общей долевой собственности.
Собственники объекта недвижимости, входящего в состав ПИФа, и сведения о них, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.
Имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления (гл. 30 НК РФ).
Таким образом, плательщиками налога на имущество организаций в отношении имущества ПИФа являются организации, признаваемые учредителями доверительного управления — владельцами инвестиционных паев.
Владельцы инвестиционных паев производят исчисление и уплату налога на имущество организаций в отношении имущества, переданного ими в паевой инвестиционный фонд. По имуществу, приобретенному и (или) созданному в рамках паевого инвестиционного фонда, исчисляют и уплачивают налог организации - владельцы инвестиционных паев пропорционально их стоимости (их долям в общем имуществе пайщиков).
Учитывая, что в ст. 378 НК РФ, определяющей особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление, не сделано исключения для имущества, переданного в ПИФ, положения указанной статьи применяются и к такому имуществу. Таким образом, несмотря на существующее различие правового режима имущества, находящегося в доверительном управлении и переданного в ПИФ, установлен единый порядок его налогообложения. До изменения этого порядка риски судебных споров с налоговыми органами по данному вопросу крайне высоки.
В соответствии с Законом РФ от 09.12.91 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» налог для физических лиц, собственников строений, помещений и сооружений исчисляется налоговыми органами по ставкам, установленным нормативно-правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества.
Налог исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.
Налог на имущество физических лиц уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этом имуществе. При переходе права собственности на строения, помещения и сооружения от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником — начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности.
Таким образом, физические лица, являющиеся собственниками долей общего имущества владельцев инвестиционных паев, должны уплачивать налог на имущество физических лиц в отношении жилых домов, квартир, дач и иных строений, помещений и сооружений, входящих в паевые инвестиционные фонды, пропорционально доле, находящейся в собственности. При этом следует учитывать, что согласно ст. 15 Закона № 156-ФЗ по требованию учреждения юстиции, регистрирующего права на недвижимое имущество, лицо, ведущее реестр владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные указанным Законом, и представить его в учреждение юстиции.
Следовательно, основанием для начисления налога будут сведения о собственниках строений, помещений и сооружений, установленные на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев, предоставляемых налоговым органам организациями, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Налог на добавленную стоимость
Что касается необходимости восстановления и уплаты в бюджет сумм НДС, возмещенных ранее, в части имущества, передаваемого в ЗПИФ, следует отметить, что рассматриваемая в статье позиция ВАС РФ (об отсутствии обязанности налогоплательщика по восстановлению и уплате в бюджет сумм НДС на остаточную стоимость имущества в случае принятия сумм налога к вычету и возмещению при постановке на учет основных средств после передачи этих средств в уставный капитал другого хозяйственного общества) не может быть автоматически применена к имуществу, переданному в ПИФ, поскольку в Российской Федерации отсутствует прецедентная система применения судебных актов. Таким образом, вероятность споров с налоговыми органами по данному вопросу остается достаточно высокой.
В целях успешного разрешения возможных споров налогоплательщику следует заранее собрать доказательную базу, подтверждающую факт приобретения имущества в производственных целях, а не для передачи его в ПИФ.
Определенные сложности действительно возникают при рассмотрении вопроса обложения НДС операций, совершаемых управляющей компанией с имуществом, переданным в ПИФ. В настоящее время налоговое законодательство не определяет всех необходимых элементов налогообложения при совершении таких операций. В целях установления единого определенного порядка налогообложения соответствующих операций может рассматриваться вопрос о внесении изменений в главу 21 НК РФ. При этом плательщиком НДС может быть доверительный управляющий, ведущий операции по управлению имуществом (в том числе имуществом ПИФа), полученным от учредителей управления, в соответствии с договором (правилами) доверительного управления имуществом.
Комментарий независимых экспертов
Татьяна Румянцева, заместитель генерального директора по налогообложению ЗАО БДО Юникон
Кирилл Мерзляков, старший эксперт Практики налогового консалтинга ЗАО БДО Юникон
В законодательстве о налогах и сборах практически отсутствует порядок налогообложения паевых инвестиционных фондов. Действующим законодательством определено, что налогом на прибыль не облагается расчетная величина причитающихся участникам ПИФов доходов. У физических лиц налоговая база по НДФЛ по общему правилу возникает в момент получения денежных средств (кроме заработной платы).
В отношении же других налогов отсутствие прямых норм, регулирующих налогообложение ПИФов, не должно, по нашему мнению, восприниматься как отсутствие у ПИФов налоговых обязанностей. Так, вывод автора об отсутствии обязанности по уплате НДС сделан без учета отношений между участниками ПИФа, управляющей компанией и лицами, выплачивающими ей доходы с позиции налогообложения. Аргументация автора сводится к указанию на то, что не определен плательщик НДС, в то время как фактическое использование участниками ПИФа имущества для осуществления облагаемых НДС операций не отрицается. Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени (п. 4 ст. 11 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»), то есть может рассматриваться в качестве доверительного управляющего. Разъяснения налоговых органов (письма УМНС России по г. Москве от 30.08.04 № 24-11/55864, от 20.01.05 № 19-07/2481), а также отдельные судебные решения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.07.99 № А26-350/99-02-01/25) признают обязанность по уплате НДС за доверительным управляющим.
Кроме того, недостаточно, по нашему мнению, аргументированы выводы автора об отсутствии в участников ПИФа обязанности по уплате налога на имущество. Статьей 378 НК РФ установлено, что переданное в доверительное управление имущество подлежит налогообложению у учредителя управления, а ст. 10 Закона «Об инвестиционных фондах» определен режим использования переданного в ПИФ имущества как доверительное управление. Тем самым ст. 378 НК РФ может быть применена и к участникам ПИФа. Таким образом, налоговые риски при неуплате налога на имущество и НДС очень высоки. Мы считаем, что позиция автора является крайне смелой и, скорее всего, потребует разрешения в суде.
Законодательная база по Паевым инвестиционным фондам
1 Федеральный закон от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Полный перечень нормативных актов, регулирующих деятельность ПИФов, приведен на сайте нашего журнала www.fd.ru. – Примеч. редакции.
2 Личный опыт подготовлен редакцией и может не совпадать с мнением автора статьи. - Примеч. редакции.
3 Постановление ФКЦБ России от 03.07.02 № 26/пс «О внесении дополнений в постановление ФКЦБ России от 21.03.2002 № 4/пс «О требованиях к величине собственных средств управляющей компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов».
4 Деятельность специализированных депозитариев регламентируется Федеральным законом от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»; постановлением Правительства РФ от 05.06.02 № 384 «Об утверждении Положения о лицензировании деятельности специализированных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов».
5 Глава VII Закона № 156-ФЗ; п. 20 постановления Правительства РФ от 06.07.01 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»; постановление ФКЦБ РФ от 22.10.03 № 03-42/пс «О порядке и сроках определения стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов, стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов и расчет стоимости инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда».
6 В процессе регистрации управляющей компании, правил доверительного управления, получения лицензии и других действий возникает необходимость уплачивать государственную пошлину. Размеры пошлины приведены в ст. 333.33 НК РФ. См. также письмо ФСФР РФ от 06.04.05 № 05-ОВ-03-3/5067 «О расчетных (платежных) документах по уплате государственной пошлины за совершение юридически значимых действий, связанных с государственной регистрацией выпусков (дополнительных выпусков) ценных бумаг, а также иных действий, предусмотренных пунктом 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации». - Примеч. редакции.
7 Постановление ФКЦБ РФ от 27.04.02 № 15/пс «О минимальной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным». - Примеч. редакции.
8 См. письма Минфина России от 19.07.04 № 03-06-06/85, от 06.08.04 № 03-06-01-04/02 и от 17.08.04 № 03-06-01-04/09. Примеч. редакции.
9 Постановление Президиума ВАС РФ от 11.11.03 № 7473/03.
10 Суммарная стоимость затрат не должна превышать 10% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Расчет величины среднегодовой стоимости чистых активов см. в гл. VII Закона № 156-ФЗ.
11 Согласно указанным выше письмам Минфина России обязанность по уплате НДС по операциям реализации (сдачи в аренду) имущества ЗПИФН возникает у управляющей компании, поскольку это имущество учитывается у нее. При этом управляющая компания может уменьшить сумму налога на налоговые вычеты в обычном порядке (ст. 166 НК РФ). - Примеч. редакции.
12 Руководитель ФСФР России Олег Вьюгин в прямом эфире радио «Маяк-24», отвечая на вопрос редакции журнала «Финансовый директор», сказал, что ПИФы недвижимости создаются не только и не столько ради оптимизации налогов, сколько для удобства управления недвижимостью, поэтому в ближайшем будущем ФСФР не планирует изменять правила регулирования деятельности таких фондов. - Примеч. редакции.
13 См. п. 6 ст. 276 НК РФ, письмо Минфина России от 25.11.04 № 03-03-01-04/1/153.
Опубликовано согласно правовой информации:
http://www.fd.ru/info/1533.html